房企布局三四线楼市是机会还是陷阱?

浏览量:950 时间:2018-01-13

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2017年至2018年初,中国房地产市场总体呈现冰火两重天的格局。

一边是一二线城市在史上最严调控政策的影响下,已经开始全线降温。

而另一边是,三四线楼市较为火热,新年伊始,龙光地产以5.53亿元摘得汕头地王头冠,土地成交楼面价已过万元。

数据显示,按城市层级来看,2017年1-11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。

足见一线城市在去年下半年成交量迅速萎缩,几乎被腰斩,而三四线城市房产成交量下跌有限,多数成交是在下半年跟不上的。

究其原因,一线城市跌幅较大,主要是受到房地产调控政策的重压,而二线城市成交跌幅相对较小?/p>

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而三四线城市成交下跌较小的主要原因是,房地产调控政策相对还算宽松,同时危棚简屋改造也是用了货币化安置。

展望2018年三四线城市房地产能否持续火爆,不同的房企存在着不同的看法 ?/p>

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不过,也有看多者认为,2017年取得娇人业绩的都是提前布局三四线城市的房企,一直以来深耕三四线城市的碧桂园,去年销售5508亿元,由2016年的第三位跃居第一位。

随着城镇化进程推进,房企未来应更多在三四线城市布局。

实际上,去年多数房企在一二线城市受到调控重压的情况下,将拿地的重心由一二线城市转向三四线城市,已经取得靓丽的业绩。

但是如果今年还在三四线城市以面粉贵过面包价格,不计血本拿地,我们觉得房企今明二年的日子肯定都不会好过。

因为,目前三四线城市楼市与之前已经大不相同。

首先,2017年三四线城市房地产为何会如此火爆,主要是2016年6月,我国央行又进行了新一轮的货币宽松政策,把原本想投资一二线城市的资金挤压向三四线城市。

而房地产受货币宽松政策影响通场?/p>

嵩?个月至9个月后得到显现。

所以,开发商去年靓丽的业绩主要是去年前三季度完成的。

而今年我国央行的货币宽松政策不会继续。

同时,监管部门也频频强调要去杠杆,控风险,所以,房企们的优秀业绩是不可持续的。

再者,三四线城市是自住型需求占主导,由于2011年到2015年期间,这些城市的房价涨幅有限,这些中小型城市还积蓄了不少刚需群体,而到了2017年这部分自住型购房者的能量已经集中释放,今年大型房企若再想在三四线城市获得好业绩,难度可想而知。

从价格来看,三四线城市自去年第三季度以来,开始也趋于平稳,热度下降。

外地去三四线投资的投资客并不多,主要靠本地人口消化为主,但当地人购房只有三个去处,婚房、学区房、改善型住房。

当三四线城市的购房需求在去年严重透支之后,今年就很难再次上演三四线城市成交量井喷式的疯狂。

最后,我国一二线热点城市周边的三四线楼市存在着较大泡沫,投机资金已开始从容辙资,房企若盲目拿地建房肯这会存在着较大风险。

比如环京、环沪,环深,因为投资投机者较多,价格涨幅较大,存在一定的泡沫,未来调整时间会较长。

举个例子,新年伊始,通州、廊坊等北京周边地区的在三四线城市房价开始大跌,有的去年新开楼盘房价已经跌去了三分之一。

所以,今年三四线城市的房地产也开始出现分化,有些处于估值洼地的城市房价会上涨,而出现泡沫的三四线城市房价和成交会下滑。

现在问题来了,2018年房企投资三四线城市究竟是机会。

还是陷阱呢。

我们认为,房企赚大钱的好日子马上要过去,但这也并不代表三四线城市就不能投资了,只是对于房企业来说,以后拿地开发房产项目之前要更趋谨慎。

一方面,大型房企可以通过收购的方式与当地房企合作,既可优势互补,又可尽量避免出现重大投资失误问题。

另一方面,大型房企可以找一些人口净流入的三四线城市进行布局,避免投资那些库存问题仍然很大,或者前期房价涨幅已经被炒得过高的三四线城市。

特别值得提醒的是,千万别再不计血本的争抢面粉贵过面包的三四线城市的土地,现在已有很多例子可以预见,未来盲目拿地出现巨亏的概率已经非常大了。

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