紧抱广州大腿的佛山,能独立崛起吗?

浏览量:997 时间:2018-11-07

据《佛山佛教》一书记载,早在秦汉时期,佛山名为“季华乡”。

唐贞观二年(公元628年),塔坡岗山地夜放金光,经乡人挖掘,得三尊小铜佛及一石碣,石碣上赫然刻写:“塔坡寺佛”,乡人奔走相告,两百年前的塔坡寺佛又显人间,于是重修“塔坡寺”、“经堂”,并掘井纪念,将乡名改为“佛山乡”。佛山之名由此而来。

2017年,佛山成为粤港澳大湾区一员,湾区的组成更像是将香港、澳门、深圳、广州强强联合,组团发展,佛山在其中,像个陪衬品。

佛山有先天区位弱势,广州北接京广线等交通要道,深圳珠海南接港澳,佛山并未掌握率先进入发达地区的交通要道,甚至作为一个珠三角城市,佛山也不临海。深知自身先天条件不足,佛山紧抱广州大腿,成了广州的“后工厂”。

佛山,过分依赖广佛同城发展

从规划能看出,佛山的发展动向,以强中心,多组团,向广州靠拢为主。强中心是指中心城区禅城和千灯湖CBD板块结合起来的近广组团,多组团是以大良-容桂、狮山副中心发展为主,环广州的U形发展布局。

广佛交界的区域最红火最吃香,广州客买哪里,佛山就重点打造哪里,这就是佛山对自己城市的规划宗旨。

一直过于依赖广佛同城的名号,逐渐令佛山形象附庸化广州,佛山以为傍着广州这个大款从此就可以衣食无忧,殊不知,过分依赖广州这张温床,佛山正在一步步摧毁着自己的自主能力。

佛山经济将面临 “倒退”局势

经济总量提高,增量也应该相应提高,例如总量3000亿的时候增量600亿就是高速发展,但到了8000亿总量的时候还是600亿增量就是造血能力低下了,佛山进入2011年以来造血能力比2004—2010年还要差,佛山经济面临动力不足,有心无力局面。

佛山五区基本各自为政

佛山是个弱中心城市,佛山划分有禅城、南海、顺德、三水、高明五个区域,除了高明相对更弱一些,其他各区无论工业还是商业都不输主城。

佛山没有明显的郊区定义,除了行政区域比较小的禅城区,其他各区除了中心区外还有若干个小中心分散,各区之间是厂房、农田连接。

禅城区——文化中心

禅城区,岭南文化担当,是佛山的文化中心。发展最早,有成熟的祖庙商圈、季华路商圈,佛山一半的三甲医院资源汇集于此,以及优质的教育资源,是佛山发展最成熟、配套资源最丰富的老城区。

禅城同时也是专业市场、老破小住宅过多的区域,地块开发饱和,未来只能通过旧城改造更新城市面貌。

南海区——佛山CBD

一直以来,佛山最出名的地方就是千灯湖高新区,可以说是佛山的城市名片,佛山金融中心,已经汇聚了渣打银行、友邦金融中心、招商银行、汇丰等多家国际知名金融企业。

原来佛山政府还规划了佛山新城,想着城市向多核方向发展,顺带辐射一下三水高明等地,但是几年下来,佛山新城由于受困于土地,城建进展缓慢。发展了几年,佛山想明白了,还是得抱紧广州的大腿,所以现在集中精力发展千灯湖片区。广佛线彻底激活了千灯湖房产的价值,而且与广州老城区大热的广钢新城存在巨大2.5万的价差,广钢新城5万,千灯湖2.5万,直线距离不足5公里,自然吸引了大量的广州刚需来佛山开启双城生活,但是目前千灯湖已经没有新房,主要是二手房。

南海目前正大力发展奇槎新城,绿城、时代、保利、碧桂园多家开发商到此拿地,目前该板块新房供应量极大,但是配套远未跟上,而且与千灯湖价差非常小,而且地铁还未落实,未来的价值也就大打折扣,不建议碰。

除了近广州方向发展小有规模,南海区向西的发展可以说是星星点点,不成气候,众多厂房和村聚集区。

顺德区——中国家电之都

顺德的区域发展呈点状分布,每个镇街既相连又相对独立发展。顺德产业经济撑起了佛山的三分之一,可能有人不知道顺德,相信不会有人没用过美的、格兰仕、万和、万家乐、容声、科龙这些家电。

顺德以靠近广州的镇街(陈村、北滘、伦教、大良、容桂)发展为主,陈村、北滘、大良已经限购,房价在15000-25000元/㎡。

区域目前在建地铁3号线和7号线,7号线未来将连接陈村和广州南站,广州南站住宅稀缺,价格在40000元/㎡左右, 7号线开通无疑带动房价上涨。

三水区——被开发商托起的城中村

环广区域饱和后,大发展商纷纷将魔爪伸向三水这个价值“洼地”, 2017年,万科、美的、金融街、金地、江苏中南、新城控股、深圳钜创、招商蛇口、三盛宏业、龙光10家房企首入三水拿地,恒大、碧桂园、旭辉等在2017年前已入手。三水新楼盘均价达到9000-13000元/㎡。这就是大地产商的魔力,把一个原本没有活力的小城推上了高地。

三水发展集中在西南及河口板块,为三水传统城市中心,目前板块土地开发程度较高,但城市配套更新慢。三水新城板块,是近两年政府重点发展的板块,目前入驻了万达广场,城市配套升级。其余街镇发展不成熟,产业以农业为主,产业升级动力不足,对人口吸引力度不够。

高明区——佛山的短板

高明GDP不足佛山的十分之一,土地开发强度只有13%,发展主要集中在西江新城,荷城版块,杨和版块,房价集中在7000-11000元/㎡,剩下的都是厂房、农村和大片农田,区域发展落后。

佛山发展以向广为主,缺乏强中心战略,南海区顺德区倒向广州,三水高明两区没人带,中心城区的主体禅城区一直以来发展程度不温不火,城建差,人口少和缺乏领导性产业是禅城一直以来让佛山强中心大打折扣。

佛山目前房地产固投占比超过第三产业一半,制造业产业不见增长,越来越依赖房地产,目前房价上涨吃力,房价面临天花板。

回顾佛山十年房价起伏

2010年广州限购、广佛线通车,佛山房价仅上涨722元/㎡。

直到2016-2017年广佛同城化加速,广佛交界千灯湖-金融高新区大热、多条地铁规划,千亿房企争相进佛山,购房者的追涨心理致佛山房价有明显上涨。

近几年,国家政策调控连连,相比于其他城市的房价犹如过山车般的跌宕起伏,佛山的房价犹如受制于一只无形的手压制,有上涨压力。

十年房价,佛山房价涨幅还不如东莞

东莞:10年房价上涨3倍

佛山:10年房价上涨174%

在大湾区的发展下,这两个城市的定位高度相似,都是大力发展制造业。一个打着广佛同城的口号发展,一个打着深莞同城口号发展。

但佛山无论人口、面积、还是经济实力均高于东莞,而东莞仅凭着区位优势,已成功跻身新一线城市,东莞临深地区目前房价更是从3字头迈向4字头。

成在广州,也受困于广州。

广佛同城,为广佛候鸟打造了一个睡城,拉升了广佛交界房价,大大刺激了佛山的经济,也使佛山不得不更服从于广州这个老大哥,佛山仿佛丧失了主导权,房价的升幅似乎受着广州外溢客控制,广州的低价成就佛山的高价,房价似乎受着广州“压制”。

从佛山的房价看得出,佛山房价呈阶梯状,近广者价高:

第一层次——广佛交界,均价2-3万元/㎡

主要集中在桂城、祖庙、石湾、陈村、北滘、里水、大沥、大良镇街,区域全部限购,广佛线开通后,实现了真正的广佛同城,最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡,受限购限制和房价影响,众多广州客选择外溢佛山。

被广州客用热钱砸出来的环广区域,是佛山的房价标杆,也是广州客的首选。资金不足的也可以退而求其次。

第二层次——1.5-2万元/㎡

主要集中在狮山、佛山新城、乐从、勒流、伦教、南庄、张槎、容桂;因不限购成了投资客的新宠。

基建交通方面

广佛地铁给佛山人带来了机遇,给佛山带来了危机。

佛山规划了15条地铁,其中只有广佛线开通,3条在建,其余全在规划中。

地铁的开通最直接的就是吸引一大波广州投资客,房价有上涨预期。

规划看似加速了广佛同城发展,产业合作,未来区区接通广州,而广州投资客也暗暗打量着佛山哪里还有价值洼地选择,实则方便了佛山人到广州吃喝玩和,荒废了佛山大批商业。

但是佛山人口总量、密度都没有广州大,基本分散在5个大区之中,其次也缺少需要快速疏散人口的CBD这类人口密集的区域,暂时是没有大肆规划地铁的必要。况且广州目前也只有10条地铁,以广州的经济,修一条地铁最快也要3、4年。佛山的经济不比广州,建设慢,广佛线从开建到开通要了差不多十年时间,2号线预计最快也要5年,按照佛山的这个地铁规划,未来实际情况会和规划差异巨大, 10年内可能顶多也就多通一半地铁线。

所以,在佛山买房,切忌按照远期地铁去买房,分分钟到你可以转手的时候,规划地铁都没开建,甚至早已改了规划。

佛山深感人口是第一生产力,再好的基础设施,没人气,只能是睡城。提出截止2020年,常住人口达到910万,三年内增长145万,年均增长约50万,这是一年抵过去五年的节奏么?

佛山这样激进的“抢人”计划,不由替他捏把汗。

从“制造”变成“智造”,迫在眉睫。

现在是智能时代,高新科技产业将逐步取代传统低效产业。

佛山一直以制造业大市“为荣”, 佛山家具,佛山照明,佛山钢材都闻名于世界。一直过于依赖传统产业,高技术制造业增加值仅占工业增加值8.1%,高技术制造业成了佛山短板中的短板。

佛山3月在顺德落地的库卡机器人制造产业园项目,据闻是产值以千亿为目标的项目,而东莞也一样有着手机器人产业,在松山湖已布局超过150家机器人企业,在深莞同城发展的背景下,各大巨头都在抢滩东莞,东莞在高科技制造业上似乎领先佛山一步。

近年来佛山的智造业大项目招商成果强差人意,招商能力低下。

大胡子说

大城市旁边的小城市,怕的就是被吸血,而佛山明显不是一个轻易允许被广州吸血的城市,反而佛山懂得借力广州,依靠广州刚需外溢和产业赢得更多的资源,不得不说,佛山确实够精明。

佛山的优势是强大的民营经济,现在的一时失落,只是因为民营经济正在面临转型的阵痛,如果克服了这种阵痛,佛山便能轻松上路,在未来粤港澳大湾区的角逐中,有一席之地。

而当有一天,佛山能够让自己不被吸血又独立造血,打出自己在粤港澳大湾区不可替代的优势,或许就是佛山崛起之时了!